Archivada una ejecución hipotecaria porque el valor del bien para subasta era abusivamente reducido

Publicado por El Confidencial, 26.12.2014

Ejecuciones Hipotecarias
ARCHIVADO EL EMBARGO DE UNA CASA PORQUE EL VALOR FIJADO PARA LA SUBASTA ERA ABUSIVO

E.S.

El Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid ha acordado archivar una ejecución hipotecaria y alzar todos los embargos, tras declarar nula por “abusiva” la valoración de la vivienda a efectos de subasta que se incluyó en la escritura del préstamo. 

La operación fue concertada en Madrid con un conocido prestamista y se fijó como valor 60.000 euros por un piso de dos dormitorios, con 60 m2, en la zona de Aluche. Esto supone que los ejecutores podrían habérselo adjudicado por el 70 %, quedándose con la propiedad de la vivienda por 42.000 € de haberse llegado a la subasta. 

La parte ejecutante sostenía que el órgano judicial no podía pronunciarse sobre dicha tasación, apelando al artículo 695.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por entender que esa cláusula no constituye fundamento de la ejecución. Por el contrario, la defensa del ejecutado afirmó en sus alegaciones ante el juzgado que la valoración del inmueble a efectos de subasta contenida en la escritura es un requisito indispensable para que pueda despacharse ejecución hipotecaria, de acuerdo con el artículo 682.2.1º. 

La juez acoge esta última interpretación, recordando, además, que el valor de tasación “no es algo irrelevante” por cuanto “constituye garantía de los derechos del ejecutado” del que se derivan “graves consecuencias”. 

Considera que recae sobre la parte ejecutante la carga de demostrar que el valor obedecía a algún criterio técnico objetivo y, al no quedar acreditado, concluye que la tasación es “desproporcionada” a la baja y que “fue producto de la decisión unilateral e interesada del prestamista”. 

La defensa del deudor sostenía que, de declararse la nulidad de la cláusula y tenerse por no puesta, no podía proseguir la ejecución hipotecaria por faltar un presupuesto esencial de la misma. 

LA TASACIÓN HA SIDO DECLARADA ABUSIVA POR LA JUEZ

En efecto, así lo resuelve la juez que, al estimar el carácter abusivo de la tasación fijada por el prestamista profesional frente al prestatario consumidor, acuerda “el sobreseimiento de la ejecución y el alzamiento de los embargos trabados”, imponiendo las costas a la parte ejecutante. La resolución no es aún firme y contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid. 

El abogado de la familia contra la que se dirigía la ejecución, Carlos Javier Galán, afirma que existían ya pronunciamientos en el mismo sentido de las Audiencias Provinciales de Soria y de Navarra y cree que esta resolución judicial en Madrid abre “una vía interesante para numerosas víctimas de abusos en préstamos hipotecarios. Por ejemplo, la vivienda de Carmen, la octogenaria desahuciada en Vallecas, tenía un valor real de tasación muy superior al fijado para subasta, según los datos que trascendieron”. 

Asegura Galán que el prestamista y los ejecutores de este caso están imputados en varios juzgados por presuntas estafas y considera que “con estas decisiones en vía civil se van desmontando dos de los tres ejes sobre los que gira su modus operandi para apoderarse de los inmuebles: cuantiosos intereses de demora y tasaciones irrisorias de las viviendas. El otro eje, consignar en escritura un capital muy superior al realmente percibido, no es objeto de la vía civil pero está siendo investigado por la jurisdicción penal”.

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Esta noticia también fue recogida en un comunicado de la Agencia EFE, del que se hicieron eco otros medios: 
La Vanguardia
El Correo
El Diario Vasco
El Diario Montañes
La Verdad
Ideal
Sur
La Rioja
El Comercio
Las Provincias
La Información
El Día
Negocios
Finanzas
Invertia 
Radio Intereconomía

Reportaje Préstamos estafa

Dos periodistas independientes han elaborado un interesante reportaje audiovisual de investigación sobre la principal trama de presuntas estafas en préstamos hipotecarios que opera en nuestro país, encabezada por Antonio Arroyo Arroyo, imputado por decenas de juzgados, y a varios de cuyos afectados defiende nuestro despacho.

La información sigue la pista de alguno de sus intermediarios habituales, en concreto Pablo Pérez, que pertenece a la firma Credit Garpi (sociedad que ha actuado con las denominaciones comerciales de Invercapital, Castellana Créditos, Créditos Madrid y otras varias).

Así mismo hay referencias al controvertido papel de los notarios habituales de estas operaciones. No falta la mención del papel que desempeña la asociación de afectados Stop Estafadores, al agrupar a las víctimas, ofrecer apoyo y dar visibilidad al problema. El reportaje recoge el testimonio de tres afectados, Melbi, Miguel Ángel y Mary. Y en varios momentos incluye declaraciones mías como abogado de afectados por estas prácticas

Declaraciones a la Cadena Ser sobre registro estatal de prestamistas

La cadena SER informó el pasado 8 de diciembre de que el Registro estatal de prestamistas previsto en la Ley 2/2009 y aprobado en 2011 sigue sin estar, aún hoy, plenamente operativo para su consulta pública en la web de la Agencia Española de Consumo. La información de la periodista Eva Vega, fue emitida por la cadena radiofónica en los bloques informativos del espacio matinal Hoy por hoy, y en la misma se incluyeron declaraciones mías, como abogado de la asociación Stop Estafadores, y del presidente del Consejo General del Notariado José Manuel García Collantes. Éste es el audio de la información tal y como fue emitido:
 

Presentación en Sevilla de Un grito en el silencio. Homenaje a Mercedes Fórmica

El jueves 11 de diciembre participé en el Colegio de Abogados de Sevilla en la presentación de el libro Un grito en el silencio. Homenaje a Mercedes Fórmica, obra colectiva promovida por la asociación cultural Ademán y editada por el sello Barbarroja. 

Sus páginas rinden tributo a esta abogada que defendió los derechos de la mujer durante el franquismo, a través de las perspectivas que aportan la empresaria Mercedes Valdivia, el historiador José María García de Tuñón, el abogado José Manuel Sánchez del Águila y los periodistas Laura Martín y Gustavo Morales.

Javier Compás, presidente de la asociación convocante, expuso las razones de esta iniciativa y dio las gracias a quienes han hecho posible esta obra. Tomaron la palabra en el acto dos de sus autores, Mercedes Valdivia, que traza en la obra el retrato más personal de Mercedes Fórmica y detalla las claves de su compromiso político, y José M. Sánchez del Águila, que analiza las reformas legislativas que se debieron a su impulso.

Me cupo el honor de cerrar el acto y fue una gratísima experiencia recordar -a algunos de los presentes- o dar a conocer -a otros- pinceladas de la trayectoria humana y de la labor jurídica de Mercedes Fórmica. Una mujer singular que, en los años cincuenta, logró situar en el debate público, e incluso que fueran finalmente llevadas a la ley, varias reformas que cambiaron la situación de la mujer española. 

Intervención en La mañana de La 1

El programa La Mañana que presenta en La 1 de TVE Mariló Montero, abordó el pasado 2 de diciembre la usura de algunos prestamistas privados, así como las redes de estafas delictivas en este ámbito. Contó con la presencia de dos afectados por estas prácticas, María y Javier, que expusieron sus respectivos casos.

En el espacio participé como invitado, en mi condición de abogado de la asociación Stop Estafadores, y me correspondió explicar el modus operandi de estas tramas y las deficiencias del marco legal, además de ofrecer también algunas advertencias prácticas.



Entrevista en MEDIF TV

María Ángeles Moraga, de MEDIF TV, me entrevistó el pasado 29 de octubre, en mi condición de presidente de la Sección de Derecho Laboral del Colegio de Abogados de Madrid, con ocasión del acto de presentación pública de la misma. 


En la entrevista tuve ocasión de repasar los propósitos de la sección y de hacer algunas valoraciones sobre la mediación laboral.

Declaraciones a los diarios regionales del grupo Vocento sobre usura y estafa en préstamos de capital privado

Publicado en las cabeceras regionales del grupo Vocento: 
El Correo, El Diario Vasco, El Diario Montañés, La Verdad, Ideal, Hoy, Sur, La Rioja, El Norte de Castilla, El Comercio, Las Provincias y La Voz de Cádiz, 30.11.2014. 

EL GRAN NEGOCIO DE LOS USUREROS

Borja Olaizola.

- Acudir a un particular para lograr un préstamo es una maniobra de alto riesgo. 
- Cientos de familias han terminado igual que Carmen, la viuda de Vallecas que ha perdido su piso. 


Un negocio redondo. Al prestamista particular que se hizo la semana pasada con la propiedad del piso de Carmen Martínez Ayuso, la anciana de 85 años de Vallecas cuyo desahucio ha suscitado una oleada de solidaridad e indignación, las cosas no le han podido ir mejor. A cambio de los 40.000 euros que le prestó a su hijo, se ha quedado con una vivienda valorada en 160.000 euros. 
Cuadruplicar la "inversión" inicial no es algo muy común en un negocio, pero el universo del crédito entre particulares es una realidad paralela en la que ocurren cosas inauditas: por 12.000 euros es posible hacerse con la propiedad de un piso en el centro de Barcelona y de un chalet en las afueras de la ciudad que están valorados en 400.000. Lo cuenta el abogado Aitor Ibarra, que consiguió paralizar in extremis el desahucio de la ocupante de la vivienda, una anciana con problemas de salud. "A su hijo se le ocurrió pedir 12.000 euros a un prestamista particular y cuando quiso darse cuenta ya había una orden de ejecución sobre las dos propiedades". 

Otro abogado, Víctor Nieto, explica que uno de sus clientes, un hombre de 64 años, estuvo a punto de quedarse sin su caserío de Olaberria, en Gipuzkoa, por una deuda de 15.000 euros contraída con un prestamista privado. "Logramos que se paralizase la subasta, pero tenemos una espada de Damocles sobre la cabeza porque en cualquier momento puede reactivar la demanda y reclamar la propiedad". Nieto es incapaz de cuantificar el valor del inmueble, una construcción rural de más de dos siglos con sus correspondientes terrenos, pero sabe que supera con creces la cantidad adeudada y que, si el prestamista se sale con la suya, los tres hermanos que residen en el caserío, dos de ellos octogenarios, se quedarán en una situación crítica. 

Los de Vallecas, Barcelona y Olaberria son tres de los cientos de casos de personas que han quedado atrapadas en la trampa de los prestamistas privados. "El perfil es bastante parecido, gente sin posibilidades de obtener crédito en los bancos que necesitan dinero para hacer frente a una urgencia y que tienen una propiedad inmobiliaria libre de cargas", cuenta el también letrado Carlos Javier Galán, que se ha convertido en punta de lanza de la denuncia de los abusos en los préstamos privados. "Hay redes delictivas especializadas en apoderarse de inmuebles a cambio de cantidades ridículas", observa. Él ha interpuesto multitud de denuncias intentando sacar a la luz el entramado, pero hasta ahora lo más que ha conseguido ha sido paralizar algunos desahucios. "Son tramas que funcionan desde hace años con el mismo 'modus operandi' y que tienen de su parte incluso a ciertos notarios", sostiene. 

FIRMAR SIN LEER 

La estrategia de los prestamistas varía, pero hay algo en lo que coinciden: engatusan a su cliente para que suscriba documentos que ni siquiera ha leído. "Lo más común es que la víctima firme ante notario un capital superior al que realmente recibe, con un plazo de devolución brevísimo (de tres a seis meses), con unos intereses de demora abusivos (a partir del 29%) y valorando su vivienda para subasta en una cifra irrisoria. Puede que dicho así parezca una táctica burda, pero la puesta en escena es muy convincente y además está depurada con la práctica de años". 

Un particular tiene tres vías para conseguir un crédito: el banco, la entidad financiera no bancaria y el prestamista individual. En aplicación de una ley de 2009, los dos últimos se sitúan bajo la supervisión del Ministerio de Sanidad y Consumo. "Sobre el papel hay un registro en el que debe apuntarse todo aquel que quiera ejercer de prestamista, pero en la práctica el registro no está operativo y, además, Consumo carece de instrumentos para la supervisión", continúa el abogado Galán. Esa ausencia de control explica la proliferación de particulares que se dedican al préstamo -Internet está lleno de anuncios que ofrecen dinero rápido siempre que haya unas escrituras de por medio- y que operan en los límites de la legalidad. 

No hay constancia de las cifras que se mueven en los préstamos privados. "Algunos analistas estiman que un 20% de las operaciones podrían estar concertándose fuera del mercado bancario", apunta Galán. Hay empresas que se desmarcan de los abusos y que reivindican su buen hacer profesional. "Nosotros nunca aceptaríamos el piso de una madre como aval de un préstamo", se defiende Alejandro Melero, gerente de Crédito Particular Punto Com, un intermediario que opera en internet. "Nuestro negocio es que nos devuelvan el dinero con los intereses pactados; en los tres años que llevamos en el mercado -asegura- no nos hemos quedado con un solo inmueble". 

En las asociaciones de consumidores apelan al sentido común y desaconsejan recurrir a los prestamistas privados: "Poner una vivienda como garantía del pago de un crédito particular significa entrar en una espiral en la que siempre empeoras por muy malo que sea el punto de partida", alerta Fernando Herrero, de Adicae, la asociación de usuarios de bancos. Un pasaporte al infierno, vamos.

Presentación en Sevilla de libro-homenaje a Mercedes Fórmica

El próximo jueves 11 de diciembre tendré el honor de intervenir en el Colegio de Abogados de Sevilla en un acto de presentación del libro Un grito en el silencio. Homenaje a Mercedes Fórmica (Editorial Barbarroja).

La obra incluye el prólogo de Javier Compás, un poema de Mercedes Colubi, y textos de la empresaria Mercedes Valdivia, el historiador  José M. García de Tuñón, el abogado José Manuel Sánchez del Águila y los periodistas Laura Martín y Gustavo Morales, que ofrecen, desde distintas perspectivas, un sugestivo retrato de esta abogada y escritora. 

Mercedes Fórmica, a la que ya dediqué este post en el blog, tuvo la habilidad y la valentía de generar en los años cincuenta un debate público que acabaría desembocando en un cambio nada desdeñable de la situación legal de la mujer española. 

El acto está organizado por la Asociación Cultural Ademán y dará comienzo a las 20'30 horas, en el salón de actos del Colegio (calle Chapineros nº 6, de Sevilla).

Intervencion en el Foro Español de Laboralistas


El pasado 21 de noviembre, el Foro Español de Laboralistas (FORELAB) que presidente Ignacio García-Perrote, celebró en Madrid la décimo primera edición de su Seminario anual, una cita que sirvió para abordar distintos temas de la actualidad jurídico-laboral, como la negociación colectiva (con Mar Alarcón, directora general de Trabajo de la Comunidad de Madrid), el uso de las nuevas tecnologías (con Aurelio Desdentado Bonete, magistrado jubilado del Tribunal Supremo) y la ejecución en el despido colectivo (con Rafael López Parada, magistrado de la Sala Social de la Audiencia Nacional. También se entregaron sus galardones anuales ‘Jóvenes Laboralistas’. 

Durante este encuentro, FORELAB tuvo la amabilidad de invitarme a dar a conocer la recién creada Sección de Derecho Laboral del Colegio de Abogados de Madrid que presido.

Presentado por la compañera Pilar Cavero, tuve ocasión de exponer ante los asistentes la finalidad y proyectos de esta iniciativa, que nace como punto de información, debate y encuentro de los colegiados laboralistas.

Ponencia en Málaga sobre encuadramiento en la Seguridad Social del personal sanitario privado


El viernes 7 de noviembre, tuve el honor de participar en las VII Jornadas Médico-Jurídicas organizadas por el Colegio de Médicos de Málaga, atendiendo la invitación de mi buen amigo y compañero Antonio Moya

Me presentó el responsable de los servicios jurídicos del Colegio, José Enrique Peña, y compartí mesa con el director provincial del INSS, Manuel García Prieto, y con el jefe de la unidad de Seguridad Social de la Inspección Provincial de Trabajo, Juan Carlos Bandera. De hecho, me correspondió, desde el respeto profesional y  la cordialidad, poner el contrapunto a la visión de la Inspección de Trabajo.

Mi intervención trató sobre la perspectiva jurídica y jurisprudencial acerca del correcto encuadramiento en el sistema de Seguridad Social -Autónomos o Régimen General- de los profesionales que ejercen la medicina privada, materia que dio lugar posteriormente a un interesante coloquio con los asistentes.